相続と不動産の相性は?小規模宅地の特例やマンション経営を絡める!

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
スポンサーリンク

相続と不動産も相性のいい組み合わせですね。

 

不動産を所有している人が、相続税がかかる対象の人になっている人が多いのも事実ですね。

 

ではまずは小規模宅地の特例から説明しましょう!

小規模宅地の特例は?

小規模宅地の特例という制度はご存知でしょうか?

 

自ら所有する不動産をそのまま相続人が居住する目的で相続することができれば評価を下げることも可能になります。

 

もしこの特例を使う条件に合致すれば大きな財産の評価を下げることができます。

相続財産の中でやはり不動産の占める割合というのは大きいですからね。例を挙げて説明してみましょう。

 

不動産の評価額が2億円の土地建物があったとします。

 

この不動産を相続する際に、もし小規模宅地の特例を満たしていれば財産評価額を4000万円にまで下げることが可能になります。

 

適用要件は2010年に以前よりも少し厳しくはなりましたが、8割の評価減はやはり大きいことは事実です。

 

何せ2億円が4000万円の評価に変わるわけですからね!

 

具体的に拡大されたポイントは2つ

自宅用土地の適用面積が拡大されています。

 

2014年までは240㎡までだったのが、現在は330㎡まで適用できることになっています。

 

これで対象物件の幅が広がりますのでより使いやすくなっていることは間違いありませんね。

 

【例】
自宅の土地が1㎡30万円で300㎡の場合で昨年までの相続であれば

 

土地の価額 50万円×300㎡=15000万円
小規模宅地の特例の減額 50万円×80%×240㎡=9600万円
相続税の計算における土地の価額 15000万円-9600万円=5400万円

 

5400万円の金額で評価をされますね。

 

同じように自宅の土地が1㎡50万円で300㎡の場合、平成27年以降の相続では

 

土地の価額 50万円×300㎡=15000万円
小規模宅地の特例の減額 50万円×80%×300㎡=12000万円
相続税の計算における土地の価額 15000万円-12000万円=3000万円

 

3000万円の金額で評価されることになります。

 

つまり。昨年までの評価額0万円-3000万円=1440万円の差額があり、かなり相続税対策につながることがわかると思います。

スポンサーリンク

事業用土地との完全併用が可能に!

また、自宅用の土地と事業用の土地を利用する場合、2014年までは400㎡までだったのが、現在は最大730㎡まで適用できるようになりました。

 

上記の例と同様、こちらもかなりの評価を下げることができます。

 

この特例を利用できるのはある一定の条件がありますので、その条件にあえば大きいですね!

 

自分がその条件にあうかどうかというのは、相続に強い税理士さんとかに相談しながら進めることがよいと思われます。

 

次にこれほどまでの大きな評価減にはならないものの、有効な方法としてのワンルームマンション経営というのがあります。

ワンルームマンション経営とは

都心のワンルームマンション経営が、相続税対策に有効であるということはよく知られています。

 

ワンルームマンションであれば、需要もかなり見込めるし、購入するのにそれほど大きなお金も必要ないということから相続税対策に有効だと言われるようになっていますね。

 

特に東京都内のマンションであれば、空室リスクも少なくなります。

 

また東京都内のワンルームマンションであれば、確かに価格は他の地区に比べると高いですが、富裕層から見ると決して高すぎるということはなく、比較的購入するのに心理的なハードルが低いというわけです。

 

また仮に売却しようと思った場合でも、買い手がつきにくいことも少ないと思われます。

 

この買い手がすぐにつきやすいというのは、相続においてはかなり重要な判断材料になります。

 

仮に相続が始まった場合、不動産は分けにくい資産として残ります。

 

1棟30室のアパート経営した場合のことを想像してみてください。

 

共有名義にしますか?それとも会社を設立したりして賃料を等分できるようにしますか?

 

というのは相続人は多くのケースで1人ではありません。

 

つまり、相続財産は分けやすい財産か分けにくい財産かによって分割の仕方が変わります。

 

不動産を共有名義にするのは得策なやり方ではありません。

 

次に相続する際に名義人全員の同意が必要なので、不動産の場合の相続の共有名義はできることならしない方が賢明です。

 

しかし、ワンルームマンションならそういう心配は少し減ります。

 

仮に相続人の数だけワンルームマンションを買っておけばそれを一人に一室ずつ分けることが可能になります。

 

このように、相続人である子供達が揉めないように困らないように、財産を計画して残していくというのは重要な考え方だと思います。

 

東京都や大阪市の相続対策としてのワンルームマンション経営は、

 

1,相続税対策になる
2.換金性が高い
3.分割しやすい

 

といった3つの大きなメリットがあるので活用している人が増えてきています。

 

しかし、これだけメリットがあるといえども注意点はやはり当然あります。

 

それは空室リスクや収益性の変化、また景気の変動なども関連してきますね。

 

あとは東京五輪の後には価格が下落するといったこともささやかれていますので、そういった世間の流れにも注意する必要性があります。

 

とはいえ、やはり有効な投資手段ではあるので、注意点に気をつけながら専門家と進めていくのが良いと思われます。

 

 

スポンサーリンク
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

SNSでもご購読できます。