住宅ローン

人生で住宅の次に高い買い物といえば?生命保険は住宅購入時に見直す!

多くの人にとって家は人生で一番大きな買い物です。だからこそ一般庶民の夢とか希望とか言われたりするものですよね。

その大きな買い物をできるだけ望みどおりにするために、ある人は本屋さんで住宅情報誌を、またある人はインターネットで住宅に関する情報を、またある人は口コミなどで会社の評判を聞いたり見たりしています。

そこまで苦労して手に入れた家ですので、自分のものになった瞬間は喜びも感慨もひとしおですね。

ところが家ではそこまで頑張って手に入れたりした情報も次に高価な買い物といわれる生命保険については、みなさんここまで調べたりするのでしょうか?

生命保険は人生で2番目に高い買い物

今の時代はネット社会ですので、生命保険を調べる時にまずはネットで調べてから、という人は多いのではないでしょうか?ただ無数にある保険の中から、保険に素人の人が自分にあった保険をその情報の中から選べるとはとても思えません。

しかも生命保険のトータル保険料というのは、住宅ローンの次に高価なものといわれています。実際に長期間に渡る支払いになりますので、飛び抜けて高いクルマや時計なんかを除けば大体生命保険が高い買い物になるとは思います。

その高価な買い物である生命保険ですが、見直すタイミングとしては住宅を購入した時というのはいいタイミングかもしれません。

自分の生命保険の保障内容を完璧に把握している人はごくわずか

私のこれまでの経験上、自分がどんな保険に加入しているかを完璧に把握している人はほとんどいません。ただこれはある意味仕方のないことだと思いますし、完璧に知ることは難しいとも思います。

また稀なケースではありますが、毎月どれだけの保険料を支払っているのかもわからない人がいたりもします(笑)

必要なことは、信頼できる保険営業マンやファイナンシャルプランナーがあなたの周りにいて、きちんとアドバイスをしてくれるのであれば保障内容を完璧にしる必要もないと思います。

ただこれをお読みのあなたはそういった人がいないから、このページを読んでいるのだと思います。信頼できる人がいたらこのページにはたどり着けないでしょうから(笑)

ファイナンシャルプランナー福田稔也のプロフィール

生命保険の見直しタイミングは住宅購入時がベスト

いずれにせよ、住宅購入というビッグイベントがあり、そのタイミングで保険を一度見直してみてはいかがでしょうか?

住宅ローンには団体信用保険がついていますので、不要な保障が出て来る可能性が高いと思われます。この機会に見直すことで、毎月5000円から1万円浮くケースだってありますよ!

団体信用生命保険の代わりは?受取人やタバコがポイント?

そうしたら毎月家族みんなで外食に行って思い出がたくさん作れるかもしれませんよ!

団体信用生命保険の代わりは?受取人やタバコがポイント?

家を買うときに必ずと言ってよいほど加入するのが団体信用生命保険です。ではこの団体信用生命保険というのは一体なんなのでしょうか?

団体信用生命保険=団信は生命保険

「信用生命保険っていうくらいだから生命保険だよね」

「家を買ったときに必ず入っておくもの」

という認識が非常に強いと思います。

簡単に説明しますと、住宅購入者がもし万一のことがあった時に住宅ローンを支払うための生命保険となっています。

一般的に生命保険とは契約者であり被保険者であるご主人さんが、自分の万一の時に家族が困らないようにするために入るものですよね。当然支払われる生命保険金の受取人は配偶者である奥様や子供さんになていると思います。

そしてもちろんこの受け取った保険金を何に使うかは受け取った方の自由ですね。

しかしこの団体信用生命保険とは、住宅ローンを組んだ購入者に万一のことがあった場合に住宅ローンを組んでいる銀行へ保険金が支払われる仕組みになっているのです。

団体信用生命保険の保険金の受取人は銀行

つまり、万一のことがあった場合には多くの場合、住宅ローンの返済はこの生命保険が肩代わりしてくれるというわけです。これだけを聞けば良いシステムのように感じられることだと思います。

この保険料の支払いについてですが、住宅金融公庫で借りた場合は契約者=住宅購入者の負担になります。

出典元:suumo

大手銀行などで住宅ローンを組んだ場合などは、金利に上乗せという形ではありますが、銀行が支払っています。なので毎月の保険料という形では出てきません。そもそも住宅ローンを支払う毎月の支払額に含まれています。

よって銀行単独で住宅ローンを組んでいる人は団信のことについてさほど考える必要はないでしょう。考えないといけない人は住宅金融公庫絡みで自分で保険料を負担する方ですね。

結局のところ生命保険なので保険料は安い方が得

この団信は、掛捨ての定期保険ですので、保険料が安い方が良いわけです。では団信の保険料というのは高いのでしょうか?それとも安いのでしょうか?

毎年のローン残高に応じて保険料が毎年変わる仕組みになっていますので、一概には言えませんが、保険料は際立って安いということはありません。

保険料は残高によっても変わりますが、毎年5万円とか8万円とかしたりしますよね。

住宅金融公庫さん経由で加入する際には、保険料がいくらになっているかをチェックしてもらえれば良いと思います。それよりももし安い保険会社があれば、そちらで契約すればいいのですから。

タバコを吸っていない人は保険料は安くなる?

そういうことを考えた場合、掛け捨ての定期保険は保険会社によってはタバコを吸う吸わないで保険料が大きく変わるところもございます。

私の経験上で言えば、タバコを吸われない方が保険に加入する場合、喫煙者の加入できる保険よりもおよそ2割から4割ほど安くなりますので、団信よりも安くなるエースが多かったですね!

つまり団体信用生命保険が不要というわけではなく、少しでも安い保険会社を選んだり、金融機関が負担してくれる銀行を選ぶと、年間5万円から8万円ほどの団信保険料が少し浮いてきてあなたの小遣いに化ける可能性が高まります。

一度自分の小遣いのためにもチェックしてみる必要がありそうですね!

住宅ローンにかかる諸費用は高いか安いか?手数料などをチェック!

住宅ローンを選ぶ際に金利や繰上げ返済の手数料をチェックするべきことは前項で説明しました。

 

次にここでは、住宅ローンを組む際に必要な諸費用についてお話いたします。

 

「諸費用」とひとことに言ってもすべての項目を答えられる人なんていません。

 

よくわからない、という人がほとんどではないでしょうか?

住宅ローンの諸費用は一体何がある?

住宅を購入する時に割りと大きなお金になる「諸費用」。おおよその目安でいえば物件購入金額の数%が必要になると言われていますね。

 

その住宅が新築であれば3~6%、中古物件なら8~10%の費用がいるといわれます。

 

では実際に具体的にはどのような項目があるのか見ていきたいと思います。

 

では最初に必要なものを列挙してみましょう。

 

印紙税・登録免許税・登記手数料・火災保険・修繕積立金(マンションの場合)

 

などが必ず発生する費用です。これだけでざっと50万円~100万円くらいかかると思います。

 

ちなみに私の場合は80万円ほどかかったと記憶しています。

 

ここから先がどこで借入れするか、で大きく変わってくる項目です。まず真っ先に思いつくのが保証料です。

 

住宅ローンの保証料は銀行によって違う?

保証料というのは銀行や金融機関が子会社を設けていて、もし契約者であるあなたが支払い遅延などできっちりと返済できない時に、あなたの代わりに銀行へこの保証会社が残りのお金を支払ってくれるわけです。

 

でもこれは支払ってくれたからといってそれで終わりというものでは当然ありません。

 

その後は本人とその保証会社との間で相談し、支払いに関する取り決めを行うのです。

 

つまり、保証会社とは昔でいう保証人のような役割なのです。

 

その保証人を立てない代わりに保証料を支払って保証会社に保証してもらう、という仕組みになっています。

 

この保証料が本当に大きな費用負担となるわけです。

 

おおよそですが、3,000万円の借入れに対して、60万円くらいの保証料が必要になってきます。

 

よってこの保証料があるのとないのとでは返済計画及び頭金に大きな影響を与えることになります。

 

現在ほとんどの銀行では保証料の設定がありますが、保証料ではなく事務手数料という名前になっている会社もあります。

 

条件がいろいろ厳しかったりするのですが、保証料で銀行を選ぶというのも一つの大きな選択肢だと思います。

引っ越し代金や照明器具などの費用は忘れがち

次に考えられる費用としては引越し代金、照明器具、エアコンなど生活に必要な商品があります。

 

ただ、銀行などの大まかな計算でだしている費用にこれらが含まれているかどうかはわかりませんので、一度確認しておいた方がよいでしょう。

 

引越ししたけど、今度の家は部屋が増えて照明器具が足りない!なんてことがあるかもしれません。

 

そうならないためにも前もって準備しておく必要はありそうです!

住宅ローンで銀行を選ぶポイントは?どこで借りるのがトクか?

私が住宅ローンを決定するのに一番悩んだのはここです。「どこで借りるのがトクなのか?」ということです。

住宅ローンの金利は史上空前の低金利

現在住宅ローンは銀行やノンバンク、はたまた公的な金融機関など様々な商品があふれています。一昔前まで大手銀行は個人向けローンに力を注いでいなかったので住宅ローンといっても様々な商品があるわけではありませんでした。

しかし、今はメガバンクと呼ばれる銀行においても、キャンペーン商品ですとか、色々な個人向け商品を投入するようになっています。

その個人向け商品の代表である住宅ローンという商品は20年とか30年とか35年とかいうように大変長期間の商品です。なかには50年ローンという気の遠くなるような商品を扱っている銀行もあります。

現在住宅ローン金利は低水準で推移しています。変動金利や固定3年などは1%近辺をウロウロしています。キャンペーン商品の中には1%をはるかに切るような商品も出ていたりもします。

今の低金利がいつまで続くかは誰にもわかりません。もちろん私にもわかりませんし、FPにだってわかるわけがありません。ただ、今の金利は史上最低のランクですから、下がる可能性より上がる可能性のほうが高いでしょう。

ですが正直言いまして、ここ2、3年で金利が極端に上がることは低いのではないかと思っています。(日本の景気が良くなれば別ですが…)

住宅ローンの金利はこれから上がる?

今現在は今後金利が必ず上がるものと仮定して、長期間固定金利の商品が注目を集めていますが、実際のところそれがいいとは一概にはいえません。

繰上げ返済は、住宅ローンの将来の支払利息を軽減する効果があります。なので、手元に余裕資金がある際は、金利が低く預貯金の利息が増えない場合などは、貯めるよりも、将来の返済分を着実に減らすほうが金額的にも効果が大きく、家計管理を意識している家庭ではよく実施しています。

よってこの繰上げ返済を積極的に考えているのであれば、固定3年1%とかでその期間にできるだけ多くの繰上げ返済をすることも良いでしょう。

例えば自営業の人であれば「その3年間稼ぎまくる」というモチベーションを高めることができるのではないでしょうか。また、共働きで3年間は何とかとにかく返済に充てるといった考え方の人もこういった金利のタイプはいいかもしれません。

繰り上げ返済の手数料はいくらかチェックしよう!

また繰上げ返済手数料ができるだけ安いこともポイントだと思います。金利が安いけれども繰上げ返済の手数料が3万円も5万円もかかれば、こまめに返済することはできないので、ある一定の金額及び一定の期間にまとめて支払わないと手数料だけでもかなりの負担を強いられると思います。

もし繰上げ返済の手数料が無料であれば、毎月たとえ1万円づつとか、本当の少額でも繰上げ返済することも可能になります。

重要なのはあなたが早く返したいという気持ちが強いのか、それとも長期間固定で安定して返済したいという気持ちが強いかで大きく変わるといえるでしょう。

あと、今年から住宅ローン減税の制度が引き下げになるかもしれません。この住宅ローン減税が各家庭に与える影響は一体どれくらいあるのでしょうか?

住宅ローン控除はありがたい制度

住宅ローン控除が住宅ローンを組もうと考えている人にとって、大変有利な制度であることは間違いありません。

住宅ローンの借入金額の残高に応じて減税額が決まるこの仕組みは住宅を購入しようという人には本当にありがたい制度になります。

加えて、住宅ローン減税は、悪く言えば毎年方針がコロコロ変わる制度です。政府の景気対策で、いともカンタンに見直されることもしばしばあります。

2017年の現在の状況においては、まだ住宅ローン控除がありますので是非とも有効に活用することが望まれますね!

自営業者や勤続年数の短い人は住宅ローンの審査が通りにくい?

私は独立して仕事をしているため住宅ローンを組むのに大変苦労しました。ここではその私の経験談といいますか体験談を交えて少しお話ししたいと思います。

住宅ローンを組むにはサラリーマンが有利

私は6年半ほど大手カード会社の会社員でした。つまりサラリーマンで源泉徴収で税金を納めていました。そしてその後外資系生命保険の外交員に転職しました。

この外資系生命保険会社の社員という身分は一応会社員という身分ではあるのですが、実際のところ生命保険の外交員というのは自営業者の扱いになります。

大企業の社員だった頃は家賃補助という名目のありがたい制度があったので自分の家を買いたい!という気持ちが、全くといっていいほどなかったんですね。というのは、家を買ってしまうと家賃補助が出なくなるからです。

しかし、転職して家賃補助がなくなると、自己負担で家賃を全て支払うことにムダを感じてきたのです。それで同じ金額払うのであれば、より設備のいい分譲マンションが欲しいなあ、と感じてきました。

自営業者は住宅ローンを組むのが難しい?

そこでじゃあ家を買おう!と思って色々と物件を探し始めたのですが、そこからが大変な道のりでした。どこの物件を見に行っても必ずアンケート用紙というものがあります。そこには「勤続何年」というのを記入する欄があります。

転職してすぐ家賃にムダを感じていた私でしたが、思わぬところで住宅ローンの審査でつまづくことになりました。



また、住宅販売会社の営業マンに「事前審査」をお願いしたこともありますが、これもいい返事はほとんどもらえませんでした。やはり勤続3年以上又は営業年数3年以上というのが目安というのはどこも同じだったのです。

自営業者というのは税金の納付は確定申告で行います。確定申告では多くの自営業者が所得を抑えて税金をできるだけ少なくしたいと思う人が多いことはいうまでもありません(笑)

私もそれにならったわけではありませんが、できれば税金を払いたくない!という思いが強くなり、経費をできるだけたくさん使い所得を抑えようと努力しました。しかし税金を支払わない=家を買うのには不利になるということを全くわかっていなかったのです。

年収を上げれば住宅ローンの審査は有利になる?

そのように年収を抑えてしまうと、当然住宅ローンを組むのには不利になってくるんですね。

私は何とか2年半経験を積んで確定申告を3年間終了させ、直前の年は税金をたくさん払ってでも所得を多くする申告をしました。

ようやく住宅ローンの審査に滑り込めると思い、色々な銀行や物件を見ましたがここでも大きな問題があったのです。前年所得と前々年所得の差が大きすぎるというのです。

前年の所得を大きくしても大概の銀行の場合、直近3年間の平均所得で判断するのです。当然思っていたような融資額を受けることはできません。

つまり3年間の平均をとる銀行は自営業者向きの金融機関ではないということになります。

現在では、過去2年間の平均をとる銀行も数は少ないですがでてきました。しかしまだまだ数は少ないですし、金利優遇を大きく受けることは難しいといわざるを得ません。

銀行よりもフラット35がよい理由

ここで、自営業者におすすめしたいのは住宅金融公庫のフラット35という商品です。この商品は職業に関係なく、毎月返済額の4倍から5倍あたりの月収があれば融資を受けることが可能です。自営業者や勤続年数の短い人にとって非常に魅力的な商品だといえるでしょう。

実際に私は新築のマンションを複数回に渡って購入しておりますので、審査を受ける上で不安だったことや、実際の手順についてはよくわかっています。

自営業者や法人の代表者が利用しやすいのはフラット35ですし、実際に私もこの制度を使って住宅ローンを組んだことがあります。

自営業者で住宅ローンを購入することを検討サれている方は一度事前審査でも受けて見ることをお勧めしますよ!

賃貸住宅よりも住宅を購入した方が本当にいいのか?

家賃よりも住宅を購入した方がよいと聞くのですが

賃貸住宅に住んでいる人がマイホームを持ちたいと思う動機は一体なんでしょうか?

 

「家賃が高い」

「住環境が悪い」

「資産を持ちたい」

「勤務先に近いところがいい」

 

など様々な理由があると思います。

 

でも最近家を買う人の多くが、「毎月の返済額が安い」という理由で家を買う人がいます。

 

実際のところ賃貸住宅で何年住むのかはわかりませんが、家賃と同じ分くらい住宅ローンを支払うと仮定すれば、設備がより良い住環境に変わることは間違いないところだと思います。

 

家を買うメリットは?

また、賃貸住宅は支払いが永遠に終わることがありません。

 

例えば現在家賃が10万円のところに住んでいたとすれば年間120万円、30年間で3600万円の支払総額になります。

 

30歳の人であれば60歳になっている年齢ですが、この支払いは賃貸住宅に住んでいる限りは続くことになります。

 

一方マイホームは住宅ローンを完済すれば支払いはなくなります。

 

マンションの場合ですと、管理費と修繕積立費くらいはかかってくると思いますが、賃貸住宅ほど大きな負担にはならないと思います。

 

ただマイホームのいいところはこれだけに留まりません。

 

もしあなたの家庭が、子供がいる家庭でしたら、その子供に家を相続させることも可能になります。

 

土地地付き住宅でしたら、家だけの建替えもできるので土地をもっていない人に比べると大きなアドバンテージを持つことになります。

家を買うデメリットは?

反面、家を買うということは、確かに大きな安心感をもたらすと同時にリスクも伴います。

 

一戸建ての人であれば隣人と上手くいかない、子どもの通学に不便、さらに夫が転勤・転職したなどなど・・・

 

また、「じゃあ引越ししよう」という決断が難しくなります。

 

災害に遭うことや、必ずやってくる老朽化のことも考えなければなりません。

 

将来のことは誰にもわかりません。

 

ただ、利用価値で考えると、長く住むことができるほど、マイホームの価値は高まるとも言えるでしょう。

 

あなたが納得できる良い物件を無理なく購入できれば、多少のリスクにも備えることができるはずです。

 

よって「賃貸か持ち家かどちらがトクか?」ということについては、あなたの夢や希望をかなえられたり、将来子供に残すことを考えた場合、私はマイホームという選択肢はありだということになると思います(笑)